中野区高齢者向け優良賃貸住宅供給助成事業制度要綱
2007年12月17日
要綱第179号
注 2021年12月から改正経過を注記した。
(目的)
第1条 この要綱は、区内において良好な居住環境を備えた高齢者向け賃貸住宅の供給を促進するために必要な措置を講ずることにより、高齢者の安全で安定した居住の確保を図り、もって公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。
(通則)
第2条 この要綱による高齢者向け優良賃貸住宅の建設及び管理については、この要綱に定めるもののほか、高齢者の居住の安定確保に関する法律(平成13年法律第26号。以下「法」という。)、高齢者の居住の安定確保に関する法律施行令(平成13年政令第250号)、高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則(平成13年国土交通省令第115号。以下「規則」という。)、東京都高齢者向け優良賃貸住宅供給助成事業制度要綱(平成11年4月1日10住開計第232号。以下「都要綱」という。)、社会資本整備総合交付金交付要綱(平成22年3月26日付け国官会第2317号)、地域優良賃貸住宅制度要綱(平成19年3月28日付け国住備第160号)その他関係法令及び関係通知等に定めるところによる。
(2021要綱187・一部改正)
(1) 基本方針 法第3条の規定により国土交通大臣が定めた事項をいう。
(2) 高齢者 60歳以上の者をいう。
(3) 中野区高齢者向け優良賃貸住宅 東京都知事(以下「都知事」という。)から認定を受けた供給計画に基づき建設が行われる賃貸住宅をいう。
(4) 管理者 第7条第2項に規定する認定事業者から賃貸住宅の管理を受託し、又は賃借した賃貸住宅を転貸し、中野区高齢者向け優良賃貸住宅(以下「高優賃住宅」という。)の管理を行う者及び自ら高優賃住宅を建設し、管理を行う者をいう。
(5) 所得 規則第1条第3号に規定する所得をいう。
(2021要綱187・一部改正)
(事業適用者の申請)
第4条 高優賃住宅の建設及び管理を行おうとする者(当該建設を行おうとする土地について、所有権又は建物の所有を目的とする地上権、賃借権若しくは使用貸借による権利を有する者に限る。)は、事業適用者選定申請書(第1号様式)に、必要な書類を添付して、区長に対し、当該者を高優賃住宅の建設及び管理を行うのに適した者(以下「事業適用者」という。)として選定するよう申請することができる。
(事業適用者の選定等)
第5条 区長は、前条の規定による申請があったときは、別記に掲げる基準に基づき、事業適用者の選定を行う。
2 区長は、前項の選定を行う場合には、別に定める委員からなる中野区高齢者向け優良賃貸住宅供給助成事業適用者選定委員会(以下「委員会」という。)を設置し、その意見を聴かなければならない。
3 区長は、事業適用者の選定に当たっては、委員会の意見を参考としなければならない。
(供給計画の認定申請等)
第7条 前条の規定により事業適用者の決定を受けた者は、高優賃住宅の建設及び管理に関する計画(以下「供給計画」という。)を作成し、区長を経由して都知事に、当該供給計画の認定の申請をすることができる。
2 前項の規定による申請をし、都知事から供給計画の認定を受けた者(以下「認定事業者」という。)が都要綱第7第3項ただし書に規定する承認を得た場合は、その旨を区長に届け出なければならない。
(2021要綱187・一部改正)
(供給計画の変更)
第8条 認定事業者は、供給計画の変更(都要綱第6第4項に規定する東京都高齢者向け優良賃貸住宅供給助成事業実施要領に定める軽微な変更を除く。)をしようとするときは、区長を経由して都知事の認定を受けなければならない。
(2021要綱187・全改)
第9条 削除
(2021要綱187)
第11条 削除
(2021要綱187)
(入居者の募集方法)
第12条 管理者は、災害、不良住宅の撤去その他別に定める特別な事情がある場合において高優賃住宅に入居させることが適当である者として区長が認める者を入居させる場合を除くほか、高優賃住宅の入居者を公募しなければならない。
2 前項の規定による公募は、別に定めるところにより、入居の申込みの期間の初日から起算して少なくとも1週間前に、新聞掲載、掲示等の方法により広告して行わなければならない。
(2021要綱187・一部改正)
(入居者の選定及び審査)
第13条 入居の申込みを受理した戸数が高優賃住宅の戸数を超える場合においては、管理者は、抽選その他公正な方法により入居者を選定しなければならない。
(2021要綱187・一部改正)
(入居者の選定の特例)
第14条 管理者は、特に居住の安定を図る必要がある者で別に定める基準に該当するものについては、1回の募集ごとに賃貸しようとする住宅のうち、2割の範囲内の戸数の住宅について、前2条の定めるところにより高優賃住宅の入居者を選定することができる。
(2021要綱187・一部改正)
(入居契約締結前の説明等)
第15条 管理者は、高優賃住宅の賃借の相手方に対して、その者が借りようとしている高優賃住宅に関し、その賃貸の契約が成立するまでの間に、契約書、管理規程その他別に定める入居の契約に係る重要な事項を記載した書面をその説明を行う者の署名を行った上で交付し、当該署名を行った者により十分に説明をさせなければならない。
2 管理者は、高優賃住宅の管理開始後にあっては、賃貸借契約締結前に当該高優賃住宅への入居を体験する機会を設けるよう努めなければならない。
(2021要綱187・一部改正)
(賃貸借契約の内容)
第16条 管理者は、入居者と高優賃住宅の賃貸借契約を締結するときは、次に掲げる事項を契約の内容としなければならない。
(1) 入居者は、高優賃住宅を他の者に貸し、又はその入居の権利を他の者に譲渡してはならないこと。
(2) 入居者は、高優賃住宅の用途を変更してはならないこと。
(3) 入居者は、認定事業者及び管理者の承認を得たときを除き、高優賃住宅を模様替えし、又は増築してはならないこと。
(4) 入居者は、認定事業者及び管理者の承認を受けた場合に限り、高優賃住宅の入居の際に同居した者以外の者を同居させることができること。
(5) 入居者が退去する際に引き続き同居者が入居しようとするときは、同居者は、認定事業者及び管理者の承認を受けた場合に限り、引き続き入居することができること。
(6) 入居者が不正な行為によって高優賃住宅に入居したときは、当該高優賃住宅に係る賃貸借契約を解除すること。
(2021要綱187・一部改正)
(2021要綱187・一部改正)
(前払家賃の算定の基礎となる家賃の月額等の明示等)
第18条 管理者は、法第52条の認可を受けて賃借人の終身にわたって受領すべき家賃の全部又は一部を前払金として一括して受領する場合にあっては、当該前払家賃の算定の基礎となる家賃の月額、賃借人の終身にわたる居住が余命等を勘案して想定される期間(以下「想定居住期間」という。)、想定居住期間に係る前払家賃の額及び賃借人が想定居住期間を超えて居住する場合の前払家賃の額並びに家賃の額の改定の方法について、書面で明示しなければならない。
2 管理者は、前項の場合にあっては、賃借人が想定居住期間の経過前に退去する際には、想定居住期間に係る前払家賃の額のうち当該退去の日後の想定居住期間に係る額を返還することを賃貸の条件としなければならない。
(2021要綱187・一部改正)
(賃貸条件の制限)
第19条 管理者は、毎月その月分の家賃を受領すること、終身にわたって受領すべき家賃の全部又は一部を前払金として一括して受領すること(法第52条の認可を受けた場合に限る。)並びに家賃の3月分を超えない額の敷金及び次の各号に掲げる費用を受領することを除くほか、入居者から権利金、謝金等の金品を受領し、その他賃借人の負担となることを賃貸の条件としてはならない。
(1) 共益費
(2) 緊急時対応サービス及び安否確認サービスに係る費用
(2021要綱187・一部改正)
第20条 削除
(2021要綱187)
3 区長は、社会経済状況を考慮し必要があると認めるときは、認定事業者に対し家賃の変更を求めることができる。
(家賃の支払方式等)
第22条 認定事業者は、毎月その月分の家賃を受領する方式(以下「月払方式」という。)のほか、認定事業者が法第52条の認可を受けて賃借人に賃貸する場合に限り、月払方式に代えて終身にわたって受領すべき家賃の全部又は一部を前払金として一括して受領する方式(以下「前払金方式」という。)を採用することができる。
2 認定事業者が前項の規定により前払金方式を採用する場合においては、次に掲げるところに従わなければならない。
(1) 前払家賃の算定の基礎となる家賃の月額等の明示等について、第18条の規定によること。
(2) 前払家賃について、認定事業者が返還義務を負うこととなる場合に備えて、規則第36条に規定する保全措置を講ずること。
(2021要綱187・一部改正)
(管理の方法等)
第23条 高優賃住宅の管理は、基本方針に定めるもののほか、次に掲げる方法により行わなければならない。
(1) 高優賃住宅の修繕が計画的に行われるものであること。
(2) 高優賃住宅の管理規程を作成し、当該管理規程に基づき適正な管理が行われるものであること。
(3) 高優賃住宅の賃貸借契約書並びに家賃(前条第1項に規定する前払金を含む。)及び敷金の収納状況を明らかにする書類その他の高優賃住宅に関する事業の収支状況を明らかにするために必要な書類が備え付けられるものであること。
(2021要綱187・一部改正)
(管理者)
第24条 管理者となることができるものは、次の各号のいずれかに該当するものとする。
(1) 区
(2) 東京都住宅供給公社、農住組合、日本勤労者住宅協会、東京都(以下「都」という。)若しくは区(その出資され、又は拠出された金額の全部が都又は区により出資され、又は拠出されている法人を含む。)の出資若しくは拠出に係る法人又は民法(明治29年法律第89号)第33条第2項の規定により設立された法人で賃貸住宅の管理を行うことを目的とするもの
(3) 社会福祉法(昭和26年法律第45号)第22条に規定する社会福祉法人で、同法第62条第1項に規定する社会福祉施設のうち入所型のもの又は老人福祉法(昭和38年法律第133号)第29条第1項に規定する有料老人ホームを経営し、かつ、収益事業として賃貸住宅の経営が定款に登載されているものであって、賃貸住宅の管理業務の体制等について、別に定める基準に該当するもの
(4) 独立行政法人都市再生機構
(5) 農業協同組合又は農業協同組合連合会で農業協同組合法(昭和22年法律第132号)第10条第5項に規定する事業を行うもの
(6) 賃貸住宅の管理を業務として行う民間法人で、原則として宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号)第3条第1項の規定による宅地建物取引業者の免許を有し、かつ、賃貸住宅の管理経験、経営の内容、賃貸住宅の管理業務の体制等について、別に定める基準に該当するもの
(2021要綱187・一部改正)
(管理者の業務)
第25条 管理者が行う業務は、次の各号に掲げる事項とする。
(1) 入居者の募集に関すること。
(3) 高優賃住宅に係る入居者との賃貸借契約の締結及び更新の手続きに関すること。
(4) 高優賃住宅の家賃(第31条の規定により家賃の減額を行う場合は入居者の負担する額)、敷金並びに共益費の受領及び精算に関すること。
(5) 高優賃住宅の入居及び退去の手続きに関すること。
(6) 高優賃住宅の維持及び修繕に関すること(入居者負担(共益費を含む。)により行うべきものに限る。)。
(7) その他高優賃住宅の管理に必要な事項
(管理業務に係る契約)
第26条 認定事業者は、高優賃住宅の管理を委託する場合は、当該管理を委託する事業者と管理委託契約を締結するものとする。
2 認定事業者は、高優賃住宅を転貸事業者に賃貸する場合は、当該転貸事業者と賃貸借契約を締結するものとする。
(事業収支計画の作成等)
第27条 認定事業者は、長期にわたり安定した経営が可能となることその他別に定める事項に留意して、事業収支計画を作成しなければならない。
2 認定事業者は、単年度の財務内容が適正であることその他の別に定める事項に該当するものとなるよう事業開始後の経営方針を策定しなければならない。
3 認定事業者は、高優賃住宅の経理及び会計を独立したものとしなければならない。
(高優賃住宅の用途の廃止)
第28条 認定事業者は、認定管理期間において、その整備及び管理に係る高優賃住宅が次の各号のいずれかに該当する場合は、区長を経由して都知事の承認を受けた場合に限り、住宅の用途を廃止することができる。
(1) 災害、老朽化等により高優賃住宅として引き続き管理を行うことが不適当となったとき。
(2) 建替えを行うため必要があるとき。
(3) 都市計画事業等を施行するため必要があるとき。
(4) その他やむを得ない事情があるとき。
(供給計画作成に要する費用の補助)
第29条 区長は、高優賃住宅の供給計画を作成しようとする事業適用者に対して、その作成に要する費用の一部を予算の範囲内において補助することができる。
(整備に要する費用の補助)
第30条 区長は、高優賃住宅を建設しようとする認定事業者に対して、その整備に要する費用のうち加齢対応構造等及び共同住宅の共用部分等に係る費用の一部を予算の範囲内において、補助することができる。
(家賃の減額に要する費用の補助)
第31条 区長は、認定事業者が認定管理期間において、入居者の居住の安定を図るため高優賃住宅の家賃(転貸事業者に賃貸する場合にあっては、当該転貸事業者に対する賃貸料)の減額を行う場合、当該減額を行う認定事業者に対して、その減額に要する費用の一部を予算の範囲内において補助することができる。
(高優賃住宅の目的外使用)
第32条 認定事業者は、高優賃住宅の全部又は一部について、3月以上、別記第6号に規定する資格を有する入居者が確保できないときは、区長を経由し、都知事の承認を受けて、当該全部又は一部を当該資格を有する者以外の者に賃貸し、又は転貸事業者に転貸させることができる。
2 前項の規定により賃貸し、又は転貸事業者に転貸させる場合においては、当該賃貸借又は転貸借を、借地借家法(平成3年法律第90号)第38条第1項の規定による建物賃貸借(以下「定期建物賃貸借」という。)(5年を上回らない期間を定めたものに限る。以下この条において同じ。)とし、又は定期建物賃貸借とするよう必要な措置を講じなければならない。
(2021要綱187・一部改正)
(地位の承継)
第33条 認定事業者の一般承継人又は認定事業者から高優賃住宅の敷地の所有権その他当該高優賃住宅の建設及び管理に必要な権原を取得した者は、区長を経由し、都知事の承認を受けて、当該認定事業者が有していた計画の認定に基づく地位を承継することができる。
(2021要綱187・一部改正)
(報告の徴収)
第34条 区長は、認定事業者に対し、高優賃住宅の建設及び管理の状況について報告を求めることができる。
(助言及び指導)
第35条 区長は、認定事業者に対し、基本方針を勘案し、高優賃住宅の建設及び管理に関し必要な助言及び指導を行うよう努めるものとする。
(補則)
第36条 この要綱に定めるもののほか必要な事項は、別に定める。
附則
この要綱は、2007年12月17日から施行する。
附則(2019年4月26日要綱第116号)
この要綱は、2019年4月26日から施行する。
附則(2021年12月1日要綱第187号)
この要綱は、2021年12月1日から施行する。
別記 事業適用者の選定基準
(2021要綱187・一部改正)
(1) 賃貸住宅が、区内に存すること。
(2) 賃貸住宅の戸数が、5戸以上であること。
(3) 賃貸住宅の規模並びに構造及び設備が、東京都高齢者向け優良賃貸住宅整備基準(平成11年4月1日10住開計第233号)に適合するものであること。
(4) 賃貸住宅の建設に関する資金計画が、当該建設を確実に遂行するため適切なものであること。
(5) 賃貸住宅の管理の期間が、10年以上であること。
(6) 賃貸住宅の入居者及び現に同居し、又は同居しようとする者(以下「同居者」という。)の資格を、次に掲げる要件に該当する者としていること。
ア 入居者が、高齢者であること。
イ 入居者に同居者(身体上又は精神上著しい障害があるために常時の介護を必要とし、かつ、当該者の居宅においてこれを受けることができず、又は受けることが困難であると認められるものを除く。)がいないこと又は同居者が配偶者(婚姻の届出をしていないが事実上夫婦と同様の関係にあるものを含む。)、60歳以上の親族若しくは入居者が病気にかかっていることその他特別な事情により当該入居者と同居させることが必要であると区長が認める者であること。
ウ 入居者及び同居者の所得の合計が、487,000円以下であること。
エ 入居者が自ら居住するため住宅を必要としていること又は現に自ら居住している住宅の居住環境の改善を必要としているがその改善が困難であること。
オ その他区長が必要であると認める要件を満たしていること。
(7) 家賃の額が、別表に定める家賃限度額を超えないこと。
(8) 家賃の支払方式が、第22条の規定に該当していること。
(10) 賃貸住宅の賃貸人(賃貸住宅の管理を委託し、又は賃貸住宅を転貸事業者に賃貸する場合にあっては、当該委託を受けた者又は転貸事業者)が、賃貸住宅の管理に必要な資力及び信用並びにこれを適確に行うために必要な経験及び能力を有する者で、第24条各号のいずれかに該当するものであること。
(11) 賃貸住宅の管理方法が、第23条に規定する基準に適合するものであること。
(12) 緊急時対応サービス及び安否確認サービスについて、次に掲げる条件を満たしていること。
ア 緊急時対応サービスの内容が、夜間を含め緊急時に迅速かつ適切に対応するものであり、その提供のために必要な体制を整えているものであること。
イ 入居者が安否確認サービスの提供を希望するときに適切な方法により提供できる体制を整えているものであること。
(13) 賃貸住宅の敷地に係る権利が地上権又は賃借権である場合は、別に定める要件を満たすものであること。
(14) 申請者が法人の場合は、定款等に賃貸住宅の経営が記載されていること。
(15) その他基本方針に照らして適切なものであること。
別表(第21条関係) 家賃限度額
(2021要綱187・一部改正)
項目 | 計算方法 | ||||||
建物 | 償還金相当額 | 計算方法 | a | b | c=(a+b)×定率 | ||
公庫金利 | ア 公庫利用に係る毎月償還額 | + | 推定再建築費 | × | 公庫利用の場合の償還定率 | ||
機構利用 | イ 機構利用に係る毎月償還額 | 機構利用の場合の償還定率 | |||||
その他の資金利用 | ウ 建設費からア、イ及び補助金の額を減じて得た額 | 定率(35年9%)0.007839 | |||||
維持管理費 | 一般 | 直接工事費(改良の場合は推定再建築費)×0.0014 | |||||
給湯設備 | 設置工事費×0.0014 | ||||||
浴槽・風呂釜 | 設置工事費×0.0094 | ||||||
EV・冷暖房 | 設置工事費×0.0001 | ||||||
固定資産税・都市計画税 | 税額の月割り額(税額決定前は、直接工事費×0.35×0.017×1/12 | ||||||
損害保険料相当額 | 損害保険に要する額の月割り額(積立保険を除く) | ||||||
小計 | (a) | ||||||
土地 | 地代相当額 | 固定資産税評価額×0.05×1/12 | |||||
固定資産税・都市計画税 | 税額の月割り額(有料駐車場部分を除く) | ||||||
小計 | (b) | ||||||
空家引当金 | 上記項目の合計額×0.02 (c)=((a)+(b))×0.02 | ||||||
家賃限度額 | (a)+(b)+(c) |
備考
1 償還額の対象となる建設費は、直接工事費、特殊基礎工事費、間接工事費(設計費、電波障害防除工事費、地質調査費、敷地測量費等)及び工事費消費税とする。
2 推定再建築費は、公営住宅法施行規則(昭和26年建設省令第19号)第23条に規定する方法で算出した額とする。
3 償還額の対象外の建設費は、併存施設の工事費、有料駐車場工事費、有料物置工事費、宅地造成費、公共関連負担金、建物除却費、事務費等とする。また、補助金相当分も償還の必要のない経費なので、建設費から控除するものとする。
4 地代相当額は、有料駐車場部分の面積を按分して控除する。
5 地代相当額は、原則として固定資産税評価額を使用するが、同評価額が証明されない場合又は地目の変更等により賃貸住宅建設後の評価額が著しく異なることが予想される場合は、不動産鑑定士による土地の鑑定評価を固定資産税評価額に代えることができる。
様式 略